Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, l'étiquette du diagnostic de performance énergétique conditionne le droit de louer un logement. Les interdictions s'échelonnent de 2025 à 2034 et concernent plusieurs millions de logements du parc locatif privé.
Ce guide récapitule le calendrier, ce que recouvre la notion de décence énergétique, les travaux permettant de gagner une ou plusieurs étiquettes et les conséquences concrètes pour les bailleurs.
La loi Climat et Résilience
La loi du 22 août 2021 a intégré un critère de performance énergétique dans la définition du logement décent. Un logement trop énergivore devient juridiquement indécent à mesure que le calendrier avance, au même titre qu'un logement sans chauffage ou insalubre. Le DPE, réformé en 2021 puis rendu opposable, sert de référence : son étiquette engage désormais le bailleur.
Premier jalon appliqué dès août 2022 : le gel des loyers des passoires. Les logements classés F ou G ne peuvent plus voir leur loyer augmenté, ni entre deux locataires, ni en cours de bail par révision annuelle. Ce gel reste en vigueur tant que le logement n'a pas quitté les étiquettes F et G.
Le calendrier par étiquette
L'interdiction s'applique aux nouveaux baux signés à compter de chaque échéance, ainsi qu'aux renouvellements et reconductions tacites. Un bail en cours ne devient pas caduc du jour au lendemain, mais le locataire d'un logement devenu indécent dispose de leviers juridiques réels dès la reconduction du contrat.
Décence énergétique : ce que ça implique
Un locataire occupant un logement non conforme peut exiger du bailleur la réalisation de travaux. À défaut d'accord, il saisit la commission départementale de conciliation puis le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à la mise en conformité. Le juge ne peut en revanche pas prononcer l'expulsion du locataire au motif de l'indécence du bien.
La contrainte pèse uniquement sur le bailleur. Certaines exceptions existent : copropriétés dont l'assemblée a refusé les travaux malgré la demande du bailleur, contraintes architecturales ou patrimoniales rendant la rénovation impossible. Ces cas doivent être documentés et n'exonèrent pas de réaliser les travaux qui restent possibles.
Le point de départ de toute stratégie reste la fiabilité du diagnostic lui-même. Un DPE réalisé avant juillet 2021 n'est plus valable, et un diagnostic approximatif peut classer un logement F alors que quelques justificatifs (factures d'isolation, caractéristiques réelles des menuiseries) le feraient basculer en E. Avant d'engager des dizaines de milliers d'euros de travaux, faire refaire un DPE documenté est un préalable peu coûteux.
Quels travaux pour gagner des étiquettes
Sortir de G pour atteindre E ou D passe souvent par des gestes ciblés : isolation des combles et remplacement des fenêtres simple vitrage se chiffrent entre 5 000 et 15 000 € pour une maison moyenne et suffisent fréquemment à gagner une à deux étiquettes sur un logement très dégradé. Le remplacement d'un chauffage électrique ancien ou d'une chaudière fioul par une pompe à chaleur fait également gagner une à deux classes, pour 9 000 à 18 000 €.
Passer de F à C, l'objectif visé par de nombreux bailleurs pour être tranquilles jusqu'en 2034 et au-delà, relève d'une rénovation globale : isolation de l'enveloppe, ventilation et chauffage repensés ensemble, pour un budget de 40 000 à 70 000 € avant aides. Notre guide rénovation globale : coût et aides détaille les taux de subvention, ouverts aux bailleurs comme aux propriétaires occupants.
Conséquences pour les bailleurs
À la vente, un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour les maisons classées F ou G depuis 2023, et pour les E depuis 2025. Cet audit, distinct du DPE, chiffre des scénarios de travaux et informe l'acquéreur du budget à prévoir. Les études notariales constatent par ailleurs une décote sensible des passoires par rapport aux biens équivalents mieux classés, en particulier dans les zones où l'offre locative est détendue.
Pour un bailleur, la stratégie raisonnable consiste à faire établir un audit énergétique dès maintenant, à planifier les travaux avant l'échéance qui concerne son bien et à mobiliser les aides tant qu'elles restent ouvertes. MaPrimeRénov est accessible aux bailleurs dans la limite de trois logements loués, contre un engagement de location de six ans. Attendre 2027 pour un bien classé F, c'est affronter en même temps la pénurie d'artisans RGE et la pression du calendrier.
Nos chargés de projet RGE rédigent ces guides à partir des chantiers réalisés et des barèmes en vigueur.
